Особенности жилищной реформы по эстонски:

уроки для России

Общее положение

Эстония – небольшая прибалтийская страна с населением 1,4 млн. человек с климатом, на котором отразилась близость к холодному Балтийскому морю, то есть с частыми дождями и снежными зимами. Ее интересно сравнить с Россией, поскольку существенная часть жилья была построена в 50-80-е годы ХХ века, управлялась ЖЭКами, и рыночные реформы в жилищной сфере здесь идут уже 18 лет. Эстония отличается, напр., от Украины и Беларуси, где жилищные реформы не проводились, не говоря уже о закавказских республиках, где в силу экономического кризиса, войн и национальных особенностей эта сфера не просто рухнула, но и не подлежит сегодня саморегулированию и интересным примером для России служить не может.

Однако, Эстония сильно отличается и от России.

Здесь практически нет проблемы ветхого, аварийного жилья. Общее состояние несущих конструкций хорошее, даже если речь идет о деревянных строениях. Это, вероятно, связано с национальными особенностями, качественным характером европейским довоенной застройки, высоким присутствием Минобороны СССР и характеристикой республики как витрины СССР, позволившими держать жилой фонд в хорошем состоянии. Кроме того, Эстония является демократической многопартийной страной, что снижает уровень коррупции и воровства, и позволяет судам быть действительно беспристрастным арбитром. Если в России жилищные реформы, предусматривающие право населения отказаться от прежних ЖЭКов, начались лишь в 2005 году, причем этот процесс идет в условиях жесткого сопротивления власти всякому самоуправлению жителей, путем насаждения «нужных» управляющих компаний, то в Эстонии, конечно, не идеально, но по-другому: жилищные товарищества получили реальную поддержку органов власти, а помимо бывших ЖЭКов, на рынок быстро вышло множество неаффилированных к власти частных фирм. В результате здесь не было процесса быстрого обветшания жилищного фонда, происходившего в России в 1991-2008 годах.

Заметим отдельно: бюджет Таллинна составляет 7 млрд. крон или, примерно, 15 млрд. руб., что втрое больше, чем бюджет аналогичного российского города. Как заявили в мэрии, «проблем с деньгами нет, есть проблемы, как их эффективно потратить».

Зарплата в Таллинне – 700-800 евро, в целом по стране 500 евро. Пенсия – примерно 4000 крон (9000 рублей или чуть менее 300 евро).

95% жилья приватизировано. 75% населения Таллинна проживает в многоквартирных домах, но дома небольшие, европейского типа. Стоквартирный дом считается большим.

Предоставление жилья

Правил предоставления жилья на национальном уровне нет. Поэтому ниже описываются правила, действующие в Таллинне. В других городах они, видимо, отличаются.

В Таллинне в аварийном фонде живет всего 157 семей (для сравнения, в аналогичной по численности жителей Астрахани – 32.000). Эти квартиры, ранее находившиеся в ведомственных домах Балтийского завода, были запрещены к приватизации. Муниципалитет не приступил к их расселению, но указанные 157 квартир – единственная проблема, связанная со сносом в столице Эстонии (если довериться информации мэрии).

В очереди на жилье стоит 2500 семей. Примерно 1100 из них – жертвы реституции, то есть возвращения домов прежним, довоенным хозяевам. В общей сложности в результате реституции жилья лишились 3500 человек. Часть из них власти уже расселили, а часть предпочла получить денежную компенсацию (сейчас 75 тыс. крон). Кроме тех, кто лишился жилья в результате реституции, в очереди стоят погорельцы, сироты, освободившиеся заключенные и т.д.

Жилье дают без права дальнейшей приватизации. Один из механизмов – мэрия предоставляет фирмам-застройщикам землю, те возводят социальные дома, и сдают их мэрии в аренду по 100-125 крон за кв. метр. Мэрия, в свою очередь, сдает жилье в аренду по соцнайму по 25 крон за кв. метр, а разницу возмещает из бюджета.

Для тех, кто находится на низком социальном статусе, существует система ночлежных домов. Здесь можно только ночевать. В комнате 2-3 койко-места. Есть душевая и общая кухня. В месяц койко-место стоит 300 крон. Много неплательщиков, но, если я правильно понял представителя мэрии, к ним относятся относительно мягко. А вот если житель ночлежки получил три предупреждения за злоупотребление алкоголем в стенах ночлежки, его безжалостно выселяют.

Есть ряд проблем. Стоимость квадратного метра при строительстве относительно высокая – 15.000 крон. Отчасти это, вероятно, связано со спором о земле между мэрией и национальным правительством. В настоящее время мэрия не распоряжается землей Таллинна, если не считать немногочисленных площадок, доставшихся ей по постановлениям 90-х годов. План мэрии – построить 5000 квартир. Этот план она реализует с 2001 года.

Собственно муниципального фонда почти нет – в городе приватизировано 95% квартир (в России, для сравнения, 80%). Иногда он пополняется. Так, можно отдать свою квартиру и получить пансион в доме престарелых.

Коммунальные компании

В городе приватизировано не только жилье. Коммунэнерго, обеспечивавший город жилье, продан французской фирме. Водоканал – английской. Продажу «Водоканала» в мэрии считают большой трагедией. Несмотря на то, что город имеет 49% акций в этой компании, он практически не влияет на принимаемые ей решения, будь то назначение менеджеров, тарифы или инвестиционные проекты. Очень быстрыми темпами растет стоимость воды и теплоэнергии.

Интересно, но в Эстонии, в отличие от России, сохранилось перекрестное субсидирование. То есть, предприниматель (фирма, завод) платит за кубометр воды или одну гигакалорию больше, чем житель.

Формы госконтроля

Российское законодательство предусматривает, что собственник обязан сам снести свой аварийный дом и построить новый. Власть вправе подать иск в суд, что иногда и делает, как правило, в целях изъятия земельных участков, приглянувшихся дружественным данной мэрии фирмам. Кроме того, за плохое состояние дома Жилищная Инспекция (Стройнадзор) может наложить штраф на председателя ТСЖ.

Эстонское законодательство о принудительном сносе не говорит ничего, но штрафы здесь болезненные. Сотрудник Жилищного Управления мэрии рассказал, что на его 30-квартирный дом дважды был наложен чувствительный штраф за неисправность электропроводки – 8000 и 15000 крон.

О коллективной ответственности

Везде стоят общие счетчики, причем новейших модификаций, позволяющих, напр., изменить объем подаваемого в дом тепла в зависимости от наружной температуры. Проблем с отключением дома от услуг ввиду неплатежей недобросовестных соседей нет. Здесь высокая дисциплина платежей, и причина тому – жесткие правила и упрощенная процедура судопроизводства. Никаких многомесячных судов неплательщика с Товариществом или Управляющей Компанией нет. На неплательщика, независимо от его аргументов, просто выписывается судебный приказ, и через неделю приставы приходят выносить его телевизор и холодильник.

О Собраниях

На Собраниях собственников квартир принимаются решения о выборе формы управления, размере квартплаты, заключении договоров, взятии кредитов для ремонта

Эстонское законодательство не предусматривает заочных голосований – только очные. Но если в первый раз не было явки, то при повторном собрании кворум уже не нужен. Может придти три, два человека, один человек, и решение считается принятым. Банки отказываются признавать такие протоколы при выдаче кредитов, разумно считая, что раз большинство собственников на собрание не пришли, то и платить по кредиту они не собираются. Также, нельзя изменить Устав Жилищного Товарищества, если на Собрании было меньше половины собственников. Представляется, что российское законодательство более логично: ведь если при повторном собрании достаточно любого кворума, то в доме может появиться несколько инициативных групп, и прямо противоположные решения должны быть обязательны для всех!

Управляющие Компании

В Эстонии две формы Управления домами – Управляющие Компании и Жилищные Товарищества. Они делят рынок напополам: 50% и 50%. Правда, 4/5 Товариществ привлекают УК для отдельных видов работ. Особых требований к Управляющим Компанией законодательство не содержит, но они сформировали что-то наподобие своей Ассоциации, и сами отслеживают, чтобы на рынке не появились мошенники.

Есть существенное отличие в отношениях российских и эстонских собственников с УК. Эстонские, в отличие от наших, могут выбрать Уполномоченного, и тогда Компания имеет дело не с разрозненными владельцами квартир, а, фактически, с Домкомом. Это приближает эстонскую форму УК с российским Непосредственным Управлением, хотя, разумеется, ни о какой аналогии говорить нельзя.

Большая часть УК создана на базе бывших ЖЭКов и энтузиазма у активистов местного жилищного движения не вызывает. 103 Управляющие Компании создали Союз специалистов по управлению недвижимостью. Что интересно, в Эстонии отработан очень детализованный Эталон – перечень базовых услуг, которые должны оказывать Управляющие Компании.

Жилищные Товарищества

Всего в Эстонии 8900 Жилищных Товариществ, объединяющих 320.000 квартир. Несложно посчитать, что в среднем в одном товариществе 35 квартир, то есть речь идет, по российским меркам, об относительно небольших домах.

Земля была передана Товариществам в 90-е годы по следующей формуле: две площади фундамента. Это общее правило, но с тем, чтобы не было ничейных кусков посреди двора, от него немного отступали. Ставку земельного налога представители Жилищных Товариществ охарактеризовали как высокую. Подвалы и прочие места общего пользования Товариществам передали еще в 90-е годы. Власть за них не держалась, отдав жителям.

Отчуждение общего имущества (подвала, крыши) возможно решением 2/3 собственников дома. Но если кто-то не согласен, это большинство для узаконения своего решения должно подать в суд и доказать, что продажа, напр., крыши с целью строительства дополнительного этажа, не ухудшит качества дома и не снизит рыночную стоимость находящихся в нем квартир.

Товарищества уплачивают налоги. Налогами не облагаются Паевой фонд и средства, направляемые на ремонт. Это выгодно отличает эстонское законодательство от российского.

С целью финансовой устойчивости, и, особенно, обеспечения кредитов, Товарищества формируют Паевые Фонды (6-10 крон за кв. метр в месяц, то есть, примерно, 15-25 рублей).

Товариществ, объединяющих несколько домов, очень мало, а объединяющих более пяти домов – просто нет. Как правило, один дом – одно товарищество. Есть ограничение, препятствующее захвату домов – даже если большинство квартир приобрел один владелец, ему для принятия решения нужен голос хотя бы еще одного другого хозяина. То есть, голосование квадратными метрами (или по числу квартир) не такое абсолютное, как в России.

Работа Председателя Товарищества платная, в среднем 6-8 тысяч крон в месяц с дома (15-20 тыс. рублей). Вообще, на управление уходит до 20% от всех собираемых денег.

Ассоциация Жилищных Товариществ

Существует Ассоциация Жилищных Товариществ, объединяющая 1200 домов. Другие дома в нее не входят, хотя многие регулярно пользуются консультационными и иными услугами Ассоциации.

Товарищества получают некоторую поддержку государства. В частности, Ассоциация проводит учебу стоимостью 7000 крон, из которых половину Председателю Товарищества, решившему повысить квалификацию, возмещает муниципальный бюджет. Кроме того, мэрия предоставляет свои залы и кабинеты для консультаций и встреч, которые проводят с обучающими целями юристы и бухгалтера Ассоциации. Бесплатных консультаций нет, но членам Ассоциации – скидка.

Обучающие курсы Ассоциации очень глубокие. Достаточно отметить, что они длятся 40 часов, а углубленные – 160! Членство в Ассоциации платное: с квартиры 5 крон в месяц. В год обучение проходит до 6000 человек! Лекции читают практики, юристы, финансисты, профессора из местного Университета.

Кроме того, Ассоциация выпускает раз в два месяца двухязычный журнал, на эстонском и русском.

Мониторинг «плохих» и «хороших» Управляющих Компаний Ассоциация не ведет, считая это слишком конфликтным делом. Зато Ассоциация размышляет о создании собственного Кредитного Банка. Ассоциация ведет сертификацию Жилищных Товариществ, то есть проводит комплексное обследование дома (если упрощенно – собираемость платежей, кредитоспособность, реновации, правовая и финансовая грамотность Правления и прочее). По итогам обследования, которое, кстати, не является бесплатным, может быть выдан сертификат качестве, сроком на 2 года. В настоящее время таких сертификатов выдано 13. Смысл в них есть: недвижимость в сертифицированных домах стоит на 15% дороже, чем в соседних несертифицированных.

Сайт Ассоциации: www .ekyl .ee [1]

Есть Ассоциации поменьше, объединяющие группы в 10-15 и менее домов.

Кредитные программы

Поскольку у власти нет проблем со сносом аварийного фонда, а жители могут заниматься не спасением домов от разрушения, и даже не приведением их в порядок, а модернизацией, большую популярность приобрели программы Реноваций. Реновации – это не ремонт крыши или инженерных сетей, а их качественная перестройка, включающая в себя, например, установку тепловых узлов, балансировку стояков, регулирование теплопотребления отдельно в каждой комнате, замена плоских крыш на двухскатные каменные, установление устройств, улавливающих энергию, выводимую из дома через вентканалы, внешнюю облицовку фасадов вентилируемыми покрытиями, закрытые системы циркуляции воды, позволяющие не проводить промывку систем.

Это очень дорогостоящие программы, и для их достижения применяется жесткая система добровольно-принудительного кредитования. Ни о каких бюджетных вливаниях и программах капремонта здесь нет и речи. Правда, могут немного профинансировать процент по кредиту (напр., если банковская ставка 5%, то власть может оплатить 1%).

Кредит берется Жилищным Товариществом на основании общего решения Собрания. На собрании должно физически присутствовать более 50% собственников. Товарищество обеспечивает кредит немногочисленным имуществом (компьютер, стол со стулом), а также Паевым Фондом, который обязаны сформировать жители за счет своих взносов. Банк дает кредит сроком на 10-20 лет. При этом сами строительные работы должны быть проведены, как правило, в течение 1 года. Строительная фирма может получить в качестве аванса не более 30% суммы кредита, остальные деньги ей перечисляют по мере выполнения работ. Банк внимательно следит за финансовой дисциплиной и при ее нарушении может снимать часть денег со счета Жилищного Товарищества.

Главным условием выделения Банком средств является кредитная история Товарищества, то есть уровень сбора средств в предыдущие годы. Если возникают сомнения, гарантом возвращения денег Банку становится государство - соответствующее Агентство.

А теперь самое интересное: что будет, если Товарищество деньги возьмет, но не вернет? В этом случае Банк (или Агентство) подают в суд на Товарищество и обязывают его взыскать деньги с членов Товарищества, в том числе путем описи имущества и даже квартир. Случаев банкротства Товариществ никто не припомнил, но заметили, что теоретически при таком банкротстве назначенный судом внешний управляющий все равно взыщет средства с собственников квартир.

А если собственником квартиры является одинокий пенсионер, ставший жертвой решения собрания более богатых соседей? Он все равно обязан платить. Мэрия, правда, поможет ему с платежом, чтобы месячный сбор не превышал 15 крон с квадратного метра, но – на определенный норматив, проще говоря, не на всю квартиру, а на, условно, 35 кв. метров. Если пенсионер или иной малоимущий человек не сможет оплатить остальное, ему придется продать свою квартиру и съехать на окраину в менее дорогое жилье.

Судя по всему, это довольно распространенная практика, поскольку собеседники отзывались о ней как об обыденном деле, не очень понимая причин детальных расспросов российских участников встречи. Правда, проблем с приобретением жилья, здесь нет. Несмотря на высокую его стоимость, продаваемых квартир хватает: в стране низкая рождаемость, численность населения снижается, а трудовой иммиграции почти нет, поэтому можно приобрести жилье с удобствами меньшей площади на окраине, продав жилье с удобствами большей площади, которое нет возможности содержать.

Примечательно, что 4 банка, специализирующихся на этих операциях, не являются эстонскими. Это банки из соседних скандинавских стран.

Выводы

В целом представляется, что эстонский опыт труднопереносим на российскую почву, поскольку предполагает (а) отсутствие проблемы аварийности жилья и, соответственно, государственной поддержки по капитальному ремонту несущих конструкций; (б) очень жесткий подход к членам Товариществ. Имеется в виду даже не опись имущества неплательщиков, а кредитная схема, при которой малообеспеченным, но проживающим в больших квартирах членам Товариществ их соседи объясняют, что при неплатеже за кредит их просто выселят; (в) реальный рынок услуг – банковских, управленческих, ремонтных – сформированный в условиях низкой коррупции и реальной многопартийности.

Вместе с тем, есть отдельные элементы, которые можно было бы позаимствовать. Например, строительство социальных домов за счет частных фирм с последующей сдачей в аренду муниципалитету и в субаренду по сниженной цене нуждающимся семьям.

Олег ШЕИН,

депутат  Госдумы

Материал, подготовлен по итогам  поездки, организованной Фондом экономики города для ознакомления с опытом жилищных  объединений в Эстонии и жилищной политикой проводимой в этой прибалтийской стране.

ИА Институт коллективного действия