Не пишите «похоронку» Программе «Доступное жильё»

Ситуация со строительством в крупных российских городах, в том числе в Новосибирске, коренным образом отличается от ситуации в Москве. И это заставляет бить тревогу, если решение жилищной проблемы для нас не пустая говорильня.

Покупатели жилья в том же Новосибирске – это люди со сравнительно средним достатком, далее – переселенцы с северных территорий, беженцы из Казахстана, военные. Большинство из них имеют начальный капитал от продажи первоначального жилья, то есть платить более 1000 долларов за 1 м² они не в состоянии. Значит, себестоимость жилья должна быть и того меньше.

Из чего она складывается?

Ранее строительство велось по простой схеме: привлекались деньги инвесторов (покупателей квартир) ровно на столько, на сколько необходимо было поддерживать заданный темп. Новые законодательные акты изменили всё.

Дополнения к Градостроительному кодексу (уже действующие) предусматривают, что превалирующим для заказчика-застройщика является обладание землёй – участком застройки (в виде аренды или выкупа), для чего надо выиграть аукцион – тендер. Встают три основных вопроса. Первый – кто может быть допущен к тендеру? Напомним: чтобы приступить к разработке котлована, надо опубликовать проектную декларацию. По логике, ответ напрашивается сам собой – к тендеру может быть допущен тот, кто в состоянии финансово себя продекларировать.

Второй вопрос: сколько стоит допуск к тендеру? Помимо вступительного взноса, для участия в тендере за право обладания участком застройки надо быть готовым к проплате первоначального взноса за аренду, плюс 30 процентов за количество отведенного времени для застройки (в соответствии с разработанными Земельным комитетом тарифами) и выкуп земли от 2 до 6 млн. рублей за 1 га в зависимости от удаленности от центра и т.п.

Третий вопрос: сколько стоит обеспечение строительства до момента возможности заключения договоров с инвесторами (покупателями квартир)? И если это вопрос не рассматривается чиновниками, то они вольно или невольно способствуют земельной спекуляции. Кстати, законодатель этот момент еще не отработал. Если подходить квалифицированно, то необходимо затребовать с заказчика-застройщика договоры с проектной и генподрядными организациями, эскизный проект застройки, согласованный с Управлением архитектуры на основании лимитов по обеспечению жизнедеятельности (достаточный объем воды, электроэнергии, тепла и т.д.).

Проведение тендера без решения перечисленных вопросов будет выглядеть непрофессионально. Получается: купил землю – что хочу, то и строю.

Теперь о стоимости и сроках от выигрыша по тендеру до разработки котлована:

- получение технических условий на проектирование, включая оплату за тарифы и перспективные работы по обременениям, или единовременная оплата по ним (1-3 месяца) – до 4 тыс. рублей за 1 м²;

- одновременное оформление кадастрового паспорта и оплата за землю – до 1 тыс. рублей за 1 м²;

- проектные работы (5-8 месяцев) – 1 тыс. рублей за 1 м²;

- отчисления в городской бюджет – 1 тыс. рублей за 1 м²;

- отчисления внеплановые (пожарным, Санэпиднадзору и т.д.) – 1 тыс. рублей за 1 м².

Перечисленные расходы взяты по максимальной таксе при строительстве в центре и составляют 8 тыс. рублей за 1 м², на периферии – 5 тыс. рублей за 1 м². Итого себестоимость строительства составит: 16 тыс. руб./м² + 5 тыс. руб./м² = 21,0 тыс. руб./м² на окраине; 16 тыс. руб./м² + 8 тыс. руб./м² = 24,0 тыс. руб./м² в центре города.

Продажная цена на окраине – до 23 тыс. руб./м², в центре – до 40 тыс. руб./м², так что рентабельность в Новосибирске в сравнении с московской лучше не подсчитывать – это понятно.

Действующий “Закон об участии в долевом строительстве…” не разрешает мелким инвесторам (покупателям квартир) заключать договор, который должен быть зарегистрирован с Госрегистрации, с заказчиком-застройщиком без опубликования проектной декларации. Как уже говорилось, проектная декларация вбирает в себя стоимость всех подготовительных работ. Сама же декларация по большому счету – это вся рабочая проектно-техническая документация, прошедшая Госэкспертизу и утвержденная Управлением архитектуры города установленным порядком и в специальной форме опубликованная в СМИ, Интернете и т.д. Из всего этого следует: чтобы привлечь инвесторов к застройке, необходимо, в том числе по всем работам, предшествующим опубликованию декларации, иметь как минимум 25 процентов средств от сметной стоимости всего объекта (жилмассива), а чтобы быть для инвесторов привлекательным – еще 25 процентов (вырыть котлован, заложить фундаменты, построить 2-3 этажа).

Не буду усложнять подсчеты и рассматривать, что значит согласовать проект с пожарниками, экологами, Санэпиднадзором и т.д., где практикуются отчисления в квартирах, особенно когда неизвестно, на какие нормы, ГОСТы и СНиПы равняться. Что такое их произвольное толкование – всем известно.

Теперь напомню, что строительные предприятия, так сказать, средней мощности образовались из бывших СМУ: мы, линейные специалисты, посчитали ненадобность надстройки в виде вышестоящих трестов. (Корр. “ЭФГ”: Этот давний спор, кто главнее и нужнее – строительно-монтажное управление или трест, кому быть юридическим лицом, в новейшее время был обострен (спровоцирован дополнительно) чубайсовской приватизацией и стал еще одной гибельной причиной деградации и разрушения строительного комплекса страны.) В дальнейшем все стали преимущественно АО, есть и “саниздат”. Всё это основные генподрядные организации, некоторые с функцией заказчика-застройщика с незначительными оборотными средствами. На них и опирается строительный комплекс города, хотя никакой системы в управлении ими нет. Просто регистрируется, что, к примеру, в 2005 году было построено свыше 500 тысяч м² жилья и далее предполагается нарастить эти объемы.

Что же происходит на практике сегодня? Многие из строительно-монтажных акционерных обществ осваивают небольшие жилмассивы и находятся сейчас на разной степени строительства. Одни сдают в эксплуатацию один или два дома из восьми. При этом выполнены все внеквартальные сети и часть внутриквартальных, но на остальные шесть домов не оформлена земля (нет средств). Другие, наоборот, выполнили нулевой цикл в одном доме из шести, подвели часть коммуникаций, построили трансформаторную подстанцию, коллектор, ранее оформив землю на все шесть домов. Но и тем и другим до проектной декларации далеко. Первому предприятию нужно выигрывать тендер на землю, частично ими освоенную. Крайне непредсказуемо будет выглядеть ситуация, если землю отдадут другому застройщику.

Видимо, законодателю надо продумать для таких ситуаций переходный период (без тендера и с правом работы с инвесторами без Госрегистрации) для решения окончательных работ по строительству жилмассива. Естественно, недобросовестным заказчикам-застройщикам таких льгот на переходный период не нужно предоставлять (критерием может являться количество судебных дел).

Резюме

В настоящее время к тендеру допускают любого инвестора (или застройщика, имеющего инвестиционный договор), подтверждающего свою финансовую состоятельность (чтобы не было спекуляций с землей, должно быть не менее 40 процентов средств от общего объема застройки) и способного выполнить объем работ, превышающий объем затраченных средств “на проектную декларацию”.

Для примера возьмем застройку жилмассива в 50 тыс. м². Это небольшой квартал из четырех 12-этажных 4-подъездных домов. Чтобы здесь работать, нужно иметь порядка 1,2-1,3 млрд. рублей. Затраты, связанные с утверждением проектной декларации (ранее это называлось разрешение на строительство; впрочем, отличия значительные) и ее опубликованием, составляют (см. ранее) от 6 до 10 тыс. руб./м². То есть в нашем случае – от 250 до 400 млн. рублей.

Оборотных средств в таком объеме нет ни у одной строительной компании, если только у нее нет мощной кредитной линии (банка-соучастника строительства) или финансовой московской группы.

Таким образом, внутри строительной отрасли происходит выдавливание с рынка средних строительных предприятий, в том числе на законодательном уровне (мелкие предприятия давно освоили реконструкции, капремонт и субподрядные работы).

Выход, конечно, возможен: предоставление кредитов устойчивым, положительно зарекомендовавшим себя предприятиям, особенно имеющим (в нашем описываемом случае) задельные объемы, где не требуется раскачки на разные согласования и проектные работы, и не обремененным судебными исками. Под минимальный ссудный процент их можно профинансировать из Стабилизационного фонда до уровня 40 процентов от полной сметной стоимости строительства, то есть до уровня выполнения всех работ, связанных с выполнением пунктов по опубликованию проектной декларации (это до 25 процентов), плюс часть “наглядного” строительства для привлечения инвесторов – покупателей квартир.

Кажется, в Москве принято или принимается постановление о том, чтобы на стадии строительства вообще не привлекать средства инвесторов. Иначе говоря, они автоматически переходят в разряд покупателей. Но возникает вопрос: как бронировать ту ли иную квартиру? Не приведет ли это к дополнительному витку роста стоимости жилья? У нас эта практика не осуществима из-за отсутствия соответствующего капитала.

И последнее. Всё, о чем здесь говорится, вполне согласуется с программой “Доступное жильё”. А вот если выдавят с рынка довольно многочисленные средние строительные компании, то останутся монстры-монополисты. И значит, эту программу можно похоронить. Хотя и на сегодняшний день здоровье её оставляет желать лучшего.

Олег Анатольевич

СМИРНОВ,

гендиректор ООО “Сибгражданстрой”

НОВОСИБИРСК