Главная       Дисклуб     Наверх   

 

ЧЕМ ЧРЕВАТА УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ?

В декабре 2005 года Государственная Дума РФ приняла решение о переносе сроков проведения конкурсов с управляющими компаниями до 1 января 2007 года. Тем не менее, в большинстве городов страны это решение было проигнорировано, и местными органами власти созданы "муниципальные предприятия - управляющие организации".
По тем документам, которые были написаны для этих УК, отлично видно, что, собственно, ожидает население в ближайшее время.
Всем договорам договор
Вот, например, договор с "Управляющей компанией города Астрахани "Центральная": "Собственник" обязуется:
2.1.3. Вносить в кассу "Управляющей компании" 10 числа каждого месяца оплату за квартиру (обслуживание мусоропроводов, обслуживание домофонов и т.д.). Размер оплаты на обслуживание общего имущества устанавливается по прейскуранту цен на услуги <Управляющей компании> и зависит от технического состояния дома. Порядок и размеры платежей за коммунальные услуги устанавливаются решением городского совета Астрахани в соответствии с действующим законодательством, а в случае превышения тарифов, утвержденных Горсоветом, размер данных платежей рассматривается общим собранием.
2.1.8. Экономно расходовать газ, воду, электрическую и тепловую энергию (при необходимости сокращения расходов на обслуживание дома устанавливать счетчики учета);
2.1.9. Своевременно производить ремонт приборов отопления, водоснабжения, канализации и внутриквартирной электропроводки.
2.1.11. Производить мероприятия по освещению лестничных площадок перед своей квартирой (приобретение электролампочек).
2.1.14. Пользование телевизорами, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя остальных собственников жилья. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина.
2.1.15. В случае необходимости допускать занимаемое жилое помещение работников и представителей Управляющей Компании для осмотра технического и санитарного состояния инженерного и сантехнического оборудования.
2.1.19. Еженедельно убирать лестничные площадки и коридоры в соответствии с графиком и коридоры в соответствии с графиком квартир или производить дополнительную оплату за уборку лестничной площадки и лестничного марша на своем этаже при оплате за квартиру (ежемесячно).
2.1.21. При выезде из квартиры (без оформления договора купли-продажи) на другое постоянное место жительства со всей семьей, оплачивать коммунальные услуги (в частности, отопление, техобслуживание, т.е. те услуги, оплата которых производится без счетчиков).
2.1.23. Участвовать в субботниках по благоустройству дома".
Общий перечень обязанностей жильцов составил 23 пункта! Управляющая компания берет на себя 12 обязательств, в том числе "обеспечивать освещение входов в подъезд", "за дополнительную оплату по прейскуранту восстанавливать поврежденные дорожные покрытия и тротуары", "в зимний период один раз в сутки производить оплату от свежевыпавшего снега придомовой территории", "производить ремонт центральных стояков и батарей в том случае, если они не были заменены собственником или основным квартиросъемщиком", "ежегодно производить техническое освидетельствование лифтов, страхование".
> Договорное право - новый аспект
> В соответствии с Гражданским Кодексом договора носят обязательный характер. Если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. О чем же идет речь в договоре, навязываемом управляющими компаниями?
Первое. Житель обязан все ремонтировать сам: вкручивать лампочки, убирать подъезд или платить деньги УК, ставить по требованию УК водомеры и даже заменять стояки.
Второе. УК никаких внятных обязательства на себя не берет. В договоре нет никаких ссылок на ГОСТы, СанПины и прочие аналогичные документы. Единственное, что можно потребовать с "Центральной" - раз в сутки убирать свежевыпавший снег. Если снег не свежий, убирать его никто не обязан.
Третье. Тарифы на жилищные услуги устанавливаются самой УК, а вовсе не горСоветом. Более того, тарифы на коммунальные услуги могут быть выше горсоветовских, если такое решение примет "собрание". Это, кстати, означает, что плату за воду, электроэнергию и отопление Вы будете обязаны вносить не "Водоканалу" или "Энергосбыту", а "управляющей компании".
Четвертое. Ряд пунктов носят анекдотический, но грустный характер. Сотрудники УК вправе шастать по квартире в любое время суток, они уже настроены сами (!) взять деньги за страхование квартир. С 23.00 до 7.00 домочадцы обязаны хранить "полную тишину". То есть, строго говоря, нельзя разговаривать даже шепотом, не говоря уже о телевизоре. А субботники!
Хотите или не хотите, но независимо от возраста и социального положения Вы будете обязаны взять лопату и пойти окучивать деревья. Впрочем, можно и с веником. Фронт работ определит ООО "Центральная", перед которой Вы берете договорные обязательства.
Понятно, что это не договор, а полный беспредел. Специфична ли ситуация Астрахани? - Нет, с тем или иным допуском она одинакова для всей страны. Вот, например, город Железнодорожный Московской области. Здесь тоже успела возникнуть "Управляющая компания", пока еще полностью принадлежащая муниципалитету. Ей граждане обязаны платить за капремонт, но соответствующие деньги не остаются на субсчете дома, а растворяются в недрах УК, которая по своему усмотрению определяет график капремонта. Понятно, что скорее всего не будет отремонтировано ничего.
Есть еще город Ульяновск, где в нарушение всего через УК уже пошли деньги граждан и за коммунальные платежи. При этом ЖЭКи подлежат ликвидации, а УК возникают как самостоятельные структуры, и никакой юридической ответственности за ранее не сделанный капремонт никто не несет. Еще интереснее история жителей 400 домов города Саратова, которые без ведома многих жителей были переданы решением мэрии в некое супер-ТСЖ. Это, конечно, никакое не ТСЖ, а, фактически, управляющая фирма, поскольку проведение собрания на уровне квартала вещь совершенно невозможная. Поэтому попытки отдельных домов отделиться от такого "товарищества" закончились полным крахом - с них потребовали письменного согласия тысяч жителей соседних зданий.
Чем же все это чревато?
Первое. Отсутствием каких-либо прав у жильцов. Деньги они платить обязаны, а вот перечень услуг, которые должны осуществлять УК, законодательно не определен. Никто его, впрочем, и не собирается определять - ибо речь идет о "конкурсах" и "договорном праве".
Второе. Возможными отключениями кварталов и городов от коммунальных услуг. Дело в том, что платежи населения за ЖКХ с квартала (50 домов) составляют в европейской части России в среднем около 100 млн. руб. в год. Уставный капитал УК, как правило, не превышает 10-15 тыс. руб., никакого имущества в собственности у них нет. Где окажется директор УК через год - вопрос риторический. С высокой вероятностью, либо на Сицилии по обмену опытом, либо на экзотических островах. А что будут делать оставшиеся без денег коммунальщики - то же ясно: второй раз выколачивать долги от населения путем повышения тарифа на сумму дебиторской задолженности.
Третье. Малоконтролируемым ростом коммунальных платежей. Ясно, например, что УК как посредники по оплате коммунальных услуг не преминут взять свой процент, некую маржу. Уже сейчас в среднем по стране называется планка в 10%.
Что же нужно делать?
С точки зрения законодательной:
- лицензировать деятельность УК, введя практику некоего страхового пула (как, например, происходит со страховщиками по ОСАГО), чтобы при разорении одной УК жители не оказались в накладе;
- сохранить право граждан на прямые договора с коммунальными компаниями, минуя посредников в лице УК и ТСЖ;
- дать жителям домов право включать своих представителей в состав конкурсных комиссий;
- четко прописать в законе право жителей на выбор формы самоуправления домом и после 1 января 2007 года;
- сохранить право приватизации квартир и после 1 января 2007 года;
- принять решение о выделении денег из бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов.
 Что нужно делать жителям домов? - принимать решение о самоуправлении, поскольку только в этом случае остается шанс сохранить свои права и средства.
 

Олег ШЕИН,

Заместитель председателя Комитета по труду и социальной политике

Государственной Думы Российской Федерации
 

 

 

Прислано "Институтом коллективного действия"

PS от редакции "ИКД":
 В Астрахани команда Олега Шеина как раз работает в направлении самоуправления, и помогает жильцам самоорганизоваться. И уже сегодня добились потрясающих успехов на фоне средней тенденции в стране. Уже 87 многоквартирных домов вышли в Непосредственное Управление. Причем 56 из них уже реализовали этот вариант, в том смысле, что городская администрация признала результат собраний и передала жильцам документацию на дом.